Calculer la valeur locative d’un bien : tout un programme !

Pas simple de savoir à combien le louer, je dois mettre en location mon appartement à Chartres pour en acheter un autre à Strasbourg que je me suis rendue compte de ce point.

Je me suis renseignée, permettez-moi de vous livrer les informations !

1. « VALEUR LOCATIVE » OU « VALEUR LOCATIVE CADASTRALE » ?

VOYONS LES TERMES AVANT DE PARLER D’ESTIMATION

La valeur locative d’un bien immobilier, que l’on peut expertiser de manières différentes, correspond au niveau de loyer annuel potentiel pouvant être perçu pour la location d’un bien immobilier (sans interruption).

Petit questionnement à ce sujet : si l’on parle partout de « valeur locative », on entend aussi, dans le jargon immobilier français, l’expression « valeur locative cadastrale ». Il s’agit là de la valeur locative de votre bien estimée par l’administration fiscale…

Pour trouver cette « valeur locative », l’administration multiplie la superficie de votre bien (pondérée en fonction de différents critères) par un « tarif au m2 de référence » défini par le trésor public.

En tant que particulier en revanche, on parle naturellement – mais effectivement à tort – de « valeur locative » pour désigner le loyer que l’on va pouvoir percevoir en louant notre bien. Pour comparer, il est intéressant de connaître la valeur locative au sens administratif du terme de votre bien immobilier. Mais en principe (hormis dans le cadre d’un achat PINEL ou PLSA, où les loyers sont déterminés), rien ne vous oblige à le louer à ce prix. Elle vous donne cependant une bonne indication.

2. S’INFORMER SUR LES LOYERS DU MARCHÉ POUR DÉTERMINER LA VALEUR LOCATIVE

Etudiez les montant des loyers dans votre ville. Affinez le marché dans votre quartier, voire, rue… Les recherches vous permettront de vous faire une idée du prix moyen au m2 auquel vous pouvez prétendre.

Vous pouvez aussi vous rapprocher de plusieurs organismes tels que L’observatoire CLAMEUR – L’OLAP – L’ADIL

3. ANALYSER LES PROPRIÉTÉS DU LOGEMENT CONCERNÉ

Pour vous faire une idée plus précise du loyer que vous pourrez demander, il faut analyser avec objectivité les points forts et faibles du bien. Son emplacement, tout d’abord, est fondamental : s’agit-il d’un appartement en centre-ville, ou un peu excentré mais permettant de rejoindre très rapidement l’autoroute ? Proche d’une grande ville tout en permettant de profiter des bienfaits d’une vie au vert ? Autres points à prendre en considération : la superficie du bien, le nombre de chambres et de salles d’eau, son état général, sa consommation énergétique, ses équipements (climatisation, volets électriques…) la présence ou non d’un ascenseur, la mise à disposition d’une terrasse… Autant d’éléments qu’il vous faudra faire peser dans la balance au moment d’estimer votre loyer !

4. SE RENSEIGNER SUR L’ENCADREMENT DU LOYER OU DES RÈGLES SPÉCIFIQUES

 Si le bien est mis en location pour la 1re fois, le propriétaire fixe, la plupart du temps, librement le montant du loyer, il existe toutefois certaines zones qui, en France, voient leurs loyers encadrés. Ces zones sont dites « zones tendues ». L’encadrement des loyers y impose au propriétaire, en raison d’un déséquilibre entre l’offre et la demande, de ne pas dépasser un montant maximum. Sont notamment concernées les villes de Paris et de Lille, où des loyers de référence sont fixés par arrêté préfectoral. Quoi qu’il en soit, renseignez-vous sur ce point avant de louer un appartement : beaucoup d’autres communes pourraient être concernées d’ici peu… !

5. SE FAIRE UNE IDÉE DE LA VALEUR LOCATIVE GRÂCE À UN SIMULATEUR DE LOYERS

Sur Internet existent des simulateurs de loyer ! Ils peuvent vous permettre de vous faire une idée, bien sûr. Mais n’oubliez pas que les résultats ne sont donnés qu’à titre indicatif et que c’est bien vous, au final, qui connaissez votre bien dans le détail… (caractéristiques).

6. FAIRE APPEL À UN PROFESSIONNEL POUR VOUS AIDER À ÉVALUER LA VALEUR LOCATIVE

Un professionnel, enfin, saura certainement vous conseiller si vous avez bien du mal à vous décider. Il pourra d’ailleurs vous renseigner aussi, au passage, sur d’autres points, notamment sur les impacts fiscaux de votre location… et vous donner des bons plans pour optimiser cette dernière (nature du bail par exemple) !

Vous l’aurez compris : estimer la valeur locative de votre bien (ou plus précisément en fixer le loyer !?) ne se fait pas à la légère !