Les garanties en VEFA :
tout savoir pour acheter sereinement
Acheter un logement neuf sur plans, c’est s’engager avant même que l’immeuble soit construit. Heureusement, la loi protège l’acquéreur à chaque étape : avant la livraison, au moment de la remise des clés, puis pendant plusieurs années. Voici les garanties à connaître pour un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), avec leur durée et leur utilité.
Les garanties en un coup d’œil
| Garantie | Ce qu’elle couvre | Durée |
|---|---|---|
| Garantie financière d’achèvement (GFA) | L’achèvement de l’immeuble si le promoteur fait défaut | Jusqu’à l’achèvement |
| Garantie de parfait achèvement | Tous les désordres signalés | 1 an après la réception |
| Garantie de bon fonctionnement (biennale) | Les équipements dissociables (robinetterie, volets, radiateurs…) | 2 ans après la réception |
| Garantie d’isolation phonique | Le respect des normes acoustiques | 1 an après la prise de possession |
| Garantie décennale | La solidité de l’ouvrage et son habitabilité | 10 ans après la réception |
| Assurance dommage-ouvrage | Le préfinancement rapide des réparations décennales | 10 ans |
La garantie financière d’achèvement (GFA)
La GFA protège l’acquéreur avant la livraison. Elle est apportée par une banque ou un assureur, c’est pourquoi on parle aussi de garantie extrinsèque. Si le promoteur n’est plus en mesure de terminer le chantier (difficultés financières, faillite), le garant prend le relais : il finance l’achèvement de l’immeuble pour que vous puissiez quand même être livré.
Elle reste en vigueur jusqu’à l’achèvement de l’immeuble. Elle est obligatoire dans le cadre d’une VEFA et doit figurer dans votre contrat de vente.
La garantie de parfait achèvement (GPA)
Due par l’entrepreneur pendant un an à compter de la réception des travaux, elle couvre tous les désordres signalés, quelle que soit leur gravité. Les défauts peuvent être signalés de deux façons :
- Au moment de la livraison, sous forme de réserves notées sur le procès-verbal ;
- Après la livraison, par notification écrite (idéalement en lettre recommandée avec accusé de réception) pour les désordres apparus pendant l’année.
L’entrepreneur doit alors réparer. Attention : la garantie ne couvre pas l’usure normale ni les dégâts liés à l’usage du logement.
La garantie des défauts apparents
Le jour de la livraison, vous pouvez émettre des réserves sur les défauts visibles. Vous pouvez aussi signaler d’autres défauts apparents, par lettre recommandée, dans le mois qui suit la remise des clés. Passé ce délai, ils ne pourront plus être réclamés au titre de cette garantie.
La garantie de surface
Le contrat de VEFA indique la surface du logement. Une tolérance de 5 % en faveur du promoteur est généralement prévue. Au-delà, si la surface livrée est inférieure à celle promise, vous pouvez demander une réduction du prix proportionnelle à la différence. Le délai pour agir est précisé dans votre contrat : vérifiez-le avec votre notaire.
La garantie de bon fonctionnement (biennale)
Pendant deux ans à compter de la réception, elle couvre le bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables du bâti : robinetterie, radiateurs, volets roulants, chaudière, porte de garage, etc. Vous pouvez exiger leur réparation ou leur remplacement. Signalez tout problème au promoteur par lettre recommandée avec avis de réception.
La garantie d’isolation phonique
Pendant un an à compter de la prise de possession, vous pouvez demander au promoteur de réaliser les corrections nécessaires si le logement ne respecte pas les exigences acoustiques réglementaires. Cette garantie ne bénéficie qu’au premier occupant du logement.
La garantie décennale
Pendant dix ans à compter de la réception des travaux, elle couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage (fissures structurelles, infiltrations graves) ou qui rendent le logement impropre à l’habitation. Elle suit le bien : si vous revendez, elle bénéficie au nouveau propriétaire.
L’assurance dommage-ouvrage
Obligatoire pour le maître d’ouvrage, elle complète la garantie décennale. Elle préfinance les réparations sans attendre de rechercher qui est responsable, ce qui permet d’intervenir rapidement. L’assureur se retourne ensuite contre les constructeurs et leurs assureurs.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre la garantie de parfait achèvement et la garantie décennale ?
La première couvre tous les désordres pendant un an, qu’ils soient légers ou graves. La seconde ne couvre que les dommages graves (solidité, habitabilité), mais pendant dix ans.
Que faire si le promoteur fait faillite avant la livraison ?
La garantie financière d’achèvement s’applique : le garant finance l’achèvement de votre immeuble, ou le fait terminer par une autre entreprise.
Comment signaler un défaut après la livraison ?
Par lettre recommandée avec accusé de réception, en décrivant précisément le désordre. Conservez une copie et des photos.
Une question sur votre achat en VEFA ?
Retrouvez toutes les étapes de l’achat dans notre guide Les 9 étapes de l’achat en VEFA. Pour toute question sur les garanties de nos programmes, contactez Ideal Promotion.